Comment acheter un immeuble ?

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Vous envisagez d’acquérir un bien locatif ? C’est une alternative intéressante aux investissements grâce au revenu locatif. Mais vous devrez d’abord relever quelques défis.

Vos opportunités

En Suisse, les investissements immobiliers sont parmi les plus populaires. Sans surprise, parce que même dans l’environnement actuel à taux bas ou négatif, ils promettent à leurs propriétaires des rendements relativement stables et élevés. D’autre part, l’immobilier est moins exposé aux fluctuations boursières et offre une bonne protection de la richesse en période d’inflation élevée.

Challenge #1 : Choisir l’objet

Cependant, pour que l’acquisition d’un bien locatif soit rentable, différents facteurs doivent être pris en compte. Comme pour les autres biens immobiliers, le principe suivant s’applique : « Tout est dans la situation ». La qualité de l’emplacement est mesurée, par exemple, dans les services, la proximité des commerces, des écoles et des offres de loisirs, le niveau des nuisances sonores, la vue, etc. Les bâtiments bien situés peuvent être loués plus facilement, sont moins sujets à des fluctuations de valeur et sont également plus facilement revendus. En plus de la situation, la norme de mise en page et l’état de construction sont d’autres facteurs que vous devez prendre en compte lors de la prise de décision d’achat. Définissez les travaux de maintenance que vous devrez effectuer dans les années à venir. Les bâtiments dont l’assainissement est retardé sont certainement plus avantageux à acheter, ce qui entraîne des rendements plus élevés à court terme. Mais ils nécessitent des investissements plus importants à long terme. En plus de la situation, la norme de mise en page et l’état de la construction, un autre facteur est important pour le choix de l’objet : un bâtiment a un excellent emplacement et être en parfait état, il ne sera pas loué seulement si l’offre correspond à la demande régionale. Par exemple, les loyers et la taille des appartements de votre immeuble locatif correspondent à ce que les locataires recherchent dans la région en question ?

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Défi #2 : Revenus

Considérez non seulement la propriété elle-même, mais aussi sa structure locative existante et si les loyers ont été payés à temps dans le passé. Les problèmes avec les locataires, les litiges en matière de droit locatif et les arriérés de paiement sont autant de risques de réduction des revenus que l’on veut bien sûr éviter en tant que bailleur. En plus de la situation du logement dans votre bien locatif, vous devez également vous inquiéter de l’emplacement extérieur, y compris le niveau des loyers dans la région, le taux d’inoccupation au cours des deux ou trois dernières années et l’activité de construction. Parce que le marché immobilier régional déterminera votre rendement potentiel et, en fin de compte, la valeur de revente subséquente de votre bien locatif.

Défi #3 : Coûts et taux de financement

Pour qu’un bâtiment déclarant soit rentable, les revenus et les coûts doivent être corrects. Connaissez-vous la gestion immobilière ? Si ce n’est pas le cas, demandez avant d’acheter des offres de fiduciaires immobiliers qui seront en mesure de prendre soin de la gestion pour vous. Les coûts de gestion externe sont déjà relativisés si le bâtiment compte au moins cinq unités de logement. Tous les coûts engagés par votre propriété sont inclus dans le taux de capitalisation. Il se compose de deux parties : le taux d’intérêt de base, qui comprend essentiellement les fonds de tiers et les fonds propres, et les frais de gestion. Ceux-ci comprennent les taxes. Ils sont facturés dans le canton où se trouve l’immeuble, où le revenu est un loyer imposable, déduction faite des frais d’entretien et des intérêts hypothécaires, ainsi que de la valeur patrimoniale du bien.

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Défi #4 : La valeur appropriée d’un bien locatif

Les propriétés locatives sont recherchées des actifs, de sorte que de nombreux investisseurs sont prêts à mettre le prix sur eux. Le défi n’est pas de payer trop cher. Pour cela, respectez strictement la valeur de rendement. Contrairement à une maison unifamiliale ou un appartement détenu, l’évaluation d’un bien locatif est effectuée non pas sur la valeur marchande, mais sur la valeur de rendement en règle générale. Le calcul est extrapolé par extrapoler le revenu annuel net de location (loyer après déduction des dépenses) au moyen d’un taux de capitalisation. Plus le taux de capitalisation sélectionné est faible, plus la valeur de retour est élevée et vice versa. Supposons qu’un bien locatif comprend six appartements loués à un loyer mensuel net de 2.000 francs chacun, générant un revenu locatif annuel net de 144’000 francs. Pour un taux de capitalisation supposé de 4,25%, une valeur de retour de CHF 3.388 millions (144’000 ÷ 4,25 x 100) est obtenue. D’autre part, si, par exemple, un taux de capitalisation de seulement 3,5%, la valeur de retour est de CHF 4,114 millions (144’000 ÷ 3,5 x 100).

Processus de financement

La banque a un maximum de 80 % de sa valeur de rendement calculée. Le reste doit être financé par l’acheteur au moyen de fonds propres. Contrairement à une maison individuelle ou un appartement privé, il n’est pas possible d’utiliser les fonds de la caisse de pension et le pilier 3a. En plus de l’exigence de disposer d’un capital suffisant, une deuxième condition doit être remplie, comme l’achat d’un maison unifamiliale ou un appartement en propriété, à savoir la capacité financière. Cependant, il n’est pas calculé de la même manière pour un bien locatif que pour un bien immobilier. Ainsi, la capacité financière est basée non pas sur le revenu du propriétaire, mais sur le revenu locatif net. Après déduction des frais d’intérêts, des remboursements de dettes (amortissement) et des dépenses, un excédent doit en résulter. Pour que ce soit le cas, il peut être nécessaire de prévoir des fonds propres supplémentaires et de choisir un taux d’avance inférieur au maximum possible de 80 %. Par exemple, selon le tableau ci-dessous, si vous calculez un taux d’avance de 80%, un montant manquant de 17’500 francs est obtenu. D’autre part, avec un taux d’avance de 70%, un excédent de 18’800 francs est réalisé grâce à une baisse des charges d’intérêt et des frais d’amortissement.

millions

Calcul de la capacité financière d’un bien locatif Base : valeur de rendement de CHF 3.388 de francs, avec un taux d’avance de 80 % en francs, avec un taux d’avance de 70%
Prêt hypothécaire d’un montant de 80% ou 70% de la valeur de rendement 2.710’000 2.370’000
Revenu locatif annuel net 144’000 144’000
Frais d’intérêt théorique de 4% -108’400 -94’800
Amortissement à 67% du taux d’avance en 15 ans -29’400 -6700
Charges 0,7 % de la valeur de rendement (nouveau bâtiment 0,5 %) -23’700 -23’700
Excédent annuel -17’500 18’800

Rendement brut et rendement net : Quel est le rendement d’un immeuble locatif ?

Pour les immeubles locatifs, il existe une distinction entre le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut est le rapport entre le revenu locatif net et le prix d’achat, qui correspond donc au taux de capitalisation décrit ci-dessus. Cet indicateur n’est pas approprié comme base pour la décision finale d’achat. Le rendement net est plus élevé : il s’épare également du revenu locatif net, dont il déduit les frais de gestion, y compris les provisions, et relie le résultat au prix d’achat. Dans l’exemple ci-dessus, le rendement net est de 3,1% (revenus locatifs de 144’000 francs moins 1,2% de 3.388 millions de francs divisés par 3.388’000). Un autre indicateur important est le rendement des capitaux propres. Il déduit les frais de gestion, y compris les provisions, du revenu locatif net et divise le bénéfice par le fonds propres utilisés. Selon l’ampleur du financement par des tiers, cela peut se traduire par des rendements attractifs de 6 ou 7 % ou plus.

Votre alternative : investir dans des fonds immobiliers

Un

bon rendement des capitaux propres est un point de référence pour les risques que vous encourez en tant que propriétaire d’un bien locatif. Les rendements élevés reflètent toujours des risques supérieurs à la moyenne. Dans le cas d’un immeuble locatif, ces risques peuvent inclure, par exemple, des logements inoccupés, des changements tarifaires, des réparations ou des modifications des conditions-cadres du droit de location. N’oubliez pas que si vous possédez un immeuble locatif, vous devrez peut-être verrouiller une partie importante de vos biens. Grâce à des plateformes spécialisées de crowdfunding, il est souvent déjà possible de devenir copropriétaire de biens immobiliers à partir d’investissements de CHF 100.000. Ces actions, cependant, entraînent divers inconvénients — et en particulier le problème de l’absence de diversification des risques si vous n’avez investi que dans un seul objet. Si vous voulez prendre moins de risques ou si vous n’avez pas les fonds propres nécessaires à l’achat d’une location , vous pouvez investir à partir de quelques centaines de francs déjà sur le marché immobilier avec le Fonds Migros Bank (CH) Swissimmo. Ce fonds immobilier investit massivement dans une multitude de bâtiments résidentiels et commerciaux suisses ; le gain réalisé vous est versé chaque année.

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