Comment calculer la plus-value immobilière?

Lorsque vous vendez un bien immobilier qu’il soit issu d’un achat ou d’une donation, vous devez déterminer la plus-value immobilière. Elle vous permet de savoir quelle est la somme imposable lorsque vous n’êtes pas exonéré d’impôts. Pour le calcul, vous devez tenir compte de certaines modalités. Si vous vous demandez comment calculer la plus-value immobilière, voici ce qu’il vous faut savoir.

Les bases de calcul de la plus-value brute

Si le thème ne vous est pas familier, retenez que la plus-value immobilière brute n’est rien d’autre que la différence entre le prix de cession et le prix d’achat de votre bien. En langage mathématique : plus-value brute = prix de vente – prix d’achat. Toutefois, le prix de vente dépend d’un ensemble d’autres modalités.

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Fixation du prix de vente

Pour fixer convenablement ce prix, vous additionnez la valeur du bien aux charges que vous avez supporté en soustrayant les frais de cession. En résumé, le prix de vente est majoré des charges et des indemnités payées.

Cette valeur est ensuite minorée des frais que vous auriez à charge lors de la cession. La TVA est également minorée du montant. Toutefois, vous devez être en mesure de justifier toutes ces dépenses avant de les considérer.

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Fixation du prix d’achat

Le prix d’achat est le montant auquel vous auriez acheté le bien. Néanmoins, ce prix doit être majoré des différentes indemnités et charges versées que vous verserez à l’ancien propriétaire.

Outre ces frais, d’autres frais peuvent être majorés. Il s’agit de frais réels et de mutation. Vous devez également ajouter les frais de notaire ainsi que les droits d’enregistrement, etc. Cependant, les frais à majorer doivent être justifiables.

La majoration ne se limite pas qu’à ces modalités. Afin de bien fixer le prix d’achat, il est important de tenir compte des dépenses entreprises pour les différents travaux liés au bien immobilier.

Il peut s’agir des travaux d’agrandissement ou d’amélioration. La loi reste cependant intransigeante. Lorsque vous effectuez les travaux par vous-même, les frais ne sont pas déductibles. Vous devez donc faire appel à des professionnels pouvant vous fournir des factures assujetties à la TVA.

Base de calcul pour la plus-value nette

La plus-value nette est la différence entre la plus-value brute et l’abattement. En effet, il vous faut déterminer deux types de plus-value nette. Sur la première, il sera prélevé un impôt sur revenu à hauteur de 19 % contre 17,2 % pour les prélèvements sociaux pour la seconde.

Par ailleurs, pour déterminer ce type de plus-value vous devez tenir compte de l’abattement. Il existe des références fixes. L’abattement dépend néanmoins de la durée de détention de votre bien. Généralement, cette durée est inversement proportionnelle au montant de l’abattement.

Pour faire plus simple, plus la durée est élevée, moins l’abattement est important. Par exemple, si vous détenez votre bien depuis 6 ans, vous profiterez d’un abattement de 6 % contre 12 % pour une détention de 7 ans. De ce fait, la formule de détermination de cette plus-value nette est :

PVN = Plus-value brute–Abattement.

Par ailleurs, il est important de rappeler qu’aucun prélèvement ne peut être effectué sur votre plus-value. Il s’agit des cas de vente d’une résidence principale. Parfois la situation du vendeur lui permet de profiter d’une exonération.

Vous savez désormais calculer la plus-value immobilière. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du milieu pour vous aider.

Les différents abattements possibles pour réduire la plus-value imposable

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à une imposition. Il existe différents abattements possibles pour réduire cette plus-value imposable et optimiser ainsi votre fiscalité.

Le premier abattement concerne la durée de détention du bien. Plus vous avez gardé le bien longtemps, moins l’abattement sera important. Si vous avez détenu le bien pendant plus de 22 ans, il n’y aura pas d’impôt sur la plus-value.

Un autre abattement possible concerne les travaux effectués dans le logement. Les travaux permettent effectivement de réduire la plus-value taxable en augmentant le prix d’acquisition du bien immobilier. De ce fait, vous pouvez déduire ces dépenses des gains réalisés lors de la vente.

Il y a aussi plusieurs exonérations possibles pour certains types de biens immobiliers ou situations particulières, comme par exemple :

• La résidence principale : lorsque vous vendez votre résidence principale après avoir occupé celle-ci au moins un an avant sa cession ;

• La première acquisition : pour votre toute première acquisition immobilière ;

• Les biens situés dans les zones tendues, où l’exonération s’étend jusqu’à 85 % selon les conditions ;

Certains dispositifs fiscaux peuvent aussi permettre une réduction, voire une suppression totale d’imposition sur les plus-values immobilières, tels que :

Pensez à bien connaître les différentes modalités d’abattements et d’exonérations pour optimiser votre fiscalité lors d’une vente immobilière. Pensez également à vous faire accompagner par un professionnel en la matière qui saura vous conseiller au mieux afin de réduire vos impôts sur cette plus-value.

Les cas particuliers : comment calculer la plus-value en cas de vente d’un bien détenu en SCI ou en cas de vente d’un bien ayant subi des travaux importants

La vente d’un bien immobilier détenu en SCI peut sembler plus complexe pour le calcul de la plus-value. Effectivement, dans ce cas, c’est la société qui est propriétaire du bien et non pas l’individu. Vous devez distinguer deux situations :

• Si vous vendez des parts sociales de la SCI : il s’agit d’une cession de titres et non pas d’une vente immobilière classique. Dans ce cas, il n’y a pas de calcul direct à faire sur le bien immobilier lui-même mais plutôt sur les plus-values que génèrent ces titres.

• Si vous vendez un bien appartenant à une SCI : chaque associé sera imposé individuellement en fonction du nombre de parts qu’il détient dans la société.

En cas de travaux importants réalisés dans le logement au cours des dernières années précédant sa vente, ces dépenses peuvent être déduites du gain réalisé lors de la transaction immobilière. Seuls certains types de travaux sont éligibles à cet avantage fiscal. Les travaux susceptibles d’être pris en compte sont ceux qui ont pour objet :

• D’améliorer les performances énergétiques ou environnementales du logement ;
• D’agrandir ou transformer l’espace habitable ;
• De rendre habitables des locaux auparavant inutilisés (greniers, par exemple) ;
• Ou encore de permettre aux personnes âgées ou handicapées vivant dans le logement aménagé spécialement pour eux.

Vous devez bien connaître toutes les règles fiscales applicables en matière de calcul de la plus-value immobilière, notamment dans le cadre de cas particuliers tels que la détention d’un bien immobilier en SCI ou encore les travaux réalisés avant la vente. Vous devez vous faire assister par un professionnel spécialisé afin d’optimiser votre fiscalité et éviter toute erreur pouvant entraîner des conséquences financières néfastes.

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