Comment calculer la plus-value immobilière?

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Lorsque vous vendez un bien immobilier qu’il soit issu d’un achat ou d’une donation, vous devez déterminer la plus-value immobilière. Elle vous permet de savoir quelle est la somme imposable lorsque vous n’êtes pas exonéré d’impôts. Pour le calcul, vous devez tenir compte de certaines modalités. Si vous vous demandez comment calculer la plus-value immobilière, voici ce qu’il vous faut savoir.

Les bases de calcul de la plus-value brute

Si le thème ne vous est pas familier, retenez que la plus-value immobilière brute n’est rien d’autre que la différence entre le prix de cession et le prix d’achat de votre bien. En langage mathématique : plus-value brute = prix de vente – prix d’achat. Toutefois, le prix de vente dépend d’un ensemble d’autres modalités.

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Fixation du prix de vente

Pour fixer convenablement ce prix, vous additionnez la valeur du bien aux charges que vous avez supporté en soustrayant les frais de cession. En résumé, le prix de vente est majoré des charges et des indemnités payées.

Cette valeur est ensuite minorée des frais que vous auriez à charge lors de la cession. La TVA est également minorée du montant. Toutefois, vous devez être en mesure de justifier toutes ces dépenses avant de les considérer.

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Fixation du prix d’achat

Le prix d’achat est le montant auquel vous auriez acheté le bien. Néanmoins, ce prix doit être majoré des différentes indemnités et charges versées que vous verserez à l’ancien propriétaire.

Outre ces frais, d’autres frais peuvent être majorés. Il s’agit de frais réels et de mutation. Vous devez également ajouter les frais de notaire ainsi que les droits d’enregistrement, etc. Cependant, les frais à majorer doivent être justifiables.

La majoration ne se limite pas qu’à ces modalités. Afin de bien fixer le prix d’achat, il est important de tenir compte des dépenses entreprises pour les différents travaux liés au bien immobilier.

Il peut s’agir des travaux d’agrandissement ou d’amélioration. La loi reste cependant intransigeante. Lorsque vous effectuez les travaux par vous-même, les frais ne sont pas déductibles. Vous devez donc faire appel à des professionnels pouvant vous fournir des factures assujetties à la TVA.

Base de calcul pour la plus-value nette

La plus-value nette est la différence entre la plus-value brute et l’abattement. En effet, il vous faut déterminer deux types de plus-value nette. Sur la première, il sera prélevé un impôt sur revenu à hauteur de 19 % contre 17,2 % pour les prélèvements sociaux pour la seconde.

Par ailleurs, pour déterminer ce type de plus-value vous devez tenir compte de l’abattement. Il existe des références fixes. L’abattement dépend néanmoins de la durée de détention de votre bien. Généralement, cette durée est inversement proportionnelle au montant de l’abattement.

Pour faire plus simple, plus la durée est élevée, moins l’abattement est important. Par exemple, si vous détenez votre bien depuis 6 ans, vous profiterez d’un abattement de 6 % contre 12 % pour une détention de 7 ans. De ce fait, la formule de détermination de cette plus-value nette est :

PVN = Plus-value brute–Abattement.

Par ailleurs, il est important de rappeler qu’aucun prélèvement ne peut être effectué sur votre plus-value. Il s’agit des cas de vente d’une résidence principale. Parfois la situation du vendeur lui permet de profiter d’une exonération.

Vous savez désormais calculer la plus-value immobilière. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du milieu pour vous aider.

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