Comment faire du déficit foncier ?

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Vous avez investi dans l’immobilier locatif pour réduire le fardeau fiscal ? Moins connu que les appareils Pinel ou Malraux, le déficit foncier peut être LA solution pour réduire vos impôts sur le revenu . Ce mécanisme vous permet de déduire jusqu’à 10 700€ par an de votre revenu imposable total. Mais comment fonctionne le déficit foncier ? Suivez le guide !

Conditions pour générer un déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux propriétaires de déduire une partie de leurs frais des loyers perçus. Ce n’est que lorsque ces charges sont plus élevées que les loyers, nous parlons d’un déficit foncier.

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Pour bénéficier du mécanisme de déficit foncier, certaines conditions doivent être remplies :

  • L’ immeuble doit être un immeuble d’habitation , ou du moins être transformé pour devenir un logement immeuble
  • Le logement doit être loué nu pour une période minimale de trois ans
  • Le propriétaire doit opter pour la taxe réelle
  • régime

Lorsque ces trois conditions sont remplies, un propriétaire peut profiter de ce mécanisme et ainsi déduire de son revenu global jusqu’à 10 700 euros de son déficit foncier.

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Lorsque le montant du déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 euros, il est possible de le reporter aux années d’imposition suivantes.

Quelles sont les dépenses déductibles pour les revenus de biens ?

Si le mécanisme de déficit foncier permet de déduire ses dépenses des revenus fonciers, tous les frais ne sont pas déductibles . Les dépenses déductibles sontelles :

  • Frais d’entretien et de réparation des logements. Attention, tous les frais de travail ne sont pas déductibles. Les travaux ne doivent pas changer la structure du bien, mais l’améliorer. Un projet de réhabilitation immobilière peut donc être idéal pour créer un déficit foncier .
  • Coûts de copropriété
  • Assurance
  • Taxe foncièreprimes
  • Intérêts sur les emprunts
  • Frais de gestion et de procédure

Comment calculer un déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier s’effectue en trois étapes : la déduction des frais de ses revenus immobiliers, l’imputation sur le revenu imposable total et, le cas échéant, le déficit déficitaire.

Déduction des dépenses liées aux revenus de biens

Dans cette première étape, le propriétaire déduit de son revenu foncier les dépenses déductibles, c’est-à-dire ses dépenses ainsi que les intérêts sur emprunt.

n’est qu’une fois que ce revenu de propriété est nul ou déficitaire, que le propriétaire peut réduire son revenu imposable global Ce .

Par exemple : Prenez un propriétaire dont le revenu de la propriété pour 2019 est de14 000€ et des frais déductibles de12 000€ . En déduisant la charges provenant de ces revenus fonciers, le revenu foncier imposable du propriétaire est de 2 000€ . Cependant, il ne peut pas profiter du déficit foncier puisque son revenu n’est pas égal à 0 ou déficit.

Imputation sur le revenu global imposable

Une fois les charges déduites du revenu foncier, le propriétaire dont les charges dépassent le revenu de la propriété peut les imputer sur son revenu imposable total, jusqu’à concurrence de 10 700€ par an.

Par exemple : les revenus immobiliers de notre propriétaire pour 2019 sont encore14 000€ mais ses frais déductibles sont cette fois-ci17 000€ , dont 2 000€ d’intérêts sur prêt. Le déficit foncier est donc de 3 000 euros et le revenu imposable de la propriété est ramené à 0.

Toutefois, il est important de noter que les intérêts sur emprunt ne sont pas déductibles du revenu global et doivent être reportés au revenu de biens pour les dix prochaines années.

Report de le déficit foncier

Il est possible que le déficit foncier de certains propriétaires dépasse la limite de 10 700 euros sur un an. Dans ce cas, les dépenses qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable total sont reportées du revenu locatif pour les dix prochaines années.

Par exemple : un propriétaire perçoit 25 000€ de revenus immobiliers en 2019 et ses frais déductibles sont à partir de 38 000€. Ce propriétaire crée un déficit foncier de 13 000 euros et ses revenus immobiliers ne sont pas imposables. Néanmoins, son revenu imposable global ne peut être réduit que dans la limite de 10 700 euros : l’ excédent est de 2 300 euros .

Les charges de 2 300 euros qui n’ont pas pu être déduites en 2019 peuvent donc être reportées à 2020 et, en cas d’excédent, pour les années suivantes jusqu’à 10 ans.

Malgré sa complexité apparente, le mécanisme du déficit foncier, une fois contrôlé, est un excellent outil pour les propriétaires qui veulent réduire leur les impôts.

Il convient toutefois de noter que lorsqu’un investisseur choisit d’opter pour le régime réel pour imputer son déficit foncier, il est engagé dans le cadre de ce régime fiscal pendant trois ans.

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